О разграничении полномочий надзорных органов в жилищной сфере

25.07.2014

О разграничении полномочий надзорных органов в жилищной сфере

О разграничении полномочий надзорных органов в жилищной сфере

При заключении договора управления необходимо учесть следующее. Управляющая организация в рамках договора управления всегда действует по заданию другой стороны и не может быть ответственна за включение в договор тех или иных условий, тем более ущемляющих права собственников. Условия договора управления определяются по воле собственников помещений в много­квартирном доме (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Указанное принципиально отличает порядок определения условий догово­ра управления и правила его заключения от общих правил заключения договоров в рамках гражданского законодательства, согласно которым граждане'(физиче­ские лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанно­стей на основе договоров, а понуждение к заключению договора не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). При этом приобретают и осуществляют они эти пра­ва исключительно своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ).

Между тем, согласно части 6 статьи 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквар­тирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании до­говора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товари­щества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требо­ваниям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества соб­ственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий до­говора управления многоквартирным домом и его заключения.

Пунктом 11 Положения о государственном жилищном надзоре, вступив­шем в силу с 25.06.2014 г. определен широкий спектр предмета проверок, осуще­ствляемых органами государственного жилищного надзора, в числе которых со­блюдение обязательных требований к:

жилым помещениям, их использованию и содержанию;

содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого поме­щения в жилое помещение;

порядку признания помещений жилыми помещениями, жилых помещений не­пригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с утвержденным Правительством Рос­сийской Федерацией положением;

учету жилищного фонда;

порядку переустройства и перепланировки жилых помещений;

определению состава, содержанию и использованию общего имущества собст­венников помещений в многоквартирном доме;

управлению многоквартирными домами;

выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами (в том числе управляющими организациями, товариществами собственников жи­лья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными по­требительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартир­ными домами, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринима­телями, осуществляющими деятельность по выполнению услуг по содержанию и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, *при непо­средственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме), услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

раскрытию информации в соответствии с утвержденным Правительством Рос­сийской Федерации стандартом раскрытия информации организациями, осуще­ствляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами;

созданию и деятельности товарищества собственников жилья либо жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского коо­ператива, соблюдению прав и обязанностей их членов;

предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помеще­ний в многоквартирных домах и жилых домах;

созданию и деятельности советов многоквартирных домов;

определению размера и внесению платы за коммунальные услуги;

обеспечению энергетической эффективности многоквартирных домов и жилых домов, их оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов и эксплуатации таких приборов;

деятельности специализированных некоммерческих организаций, указанных в пункте 2 настоящего Положения, по финансированию капитального ремонта об­щего имущества в многоквартирных домах;

порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными до­мами и иных договоров, обеспечивающих управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг; и догово­ров об использовании общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме;

формированию фондов капитального ремонта.

 

Территориальным органам Роспотребнадзора надлежит обеспечивать в жилищной сфере эффективную реализацию таких надзорных функций и полно­мочий по защите прав потребителей, как:

-    привлечение к административной ответственности лиц, допустивших наруше­ние права потребителей на информацию о коммунальных услугах (подпункт 3 пункта 2, подпункт 5 пункта 4 статьи 40 Закона № 2300-1);

-    обращение в суд с заявлениями в защиту прав потребителей коммунальных ус­луг, законных интересов неопределенного круга потребителей коммунальных услуг (подпункт 7 пункта 4 статьи 40 Закона № 2300-1);

-    вступление в рассматриваемое судом дело, касающееся защиты прав потреби­телей коммунальных услуг, по своей инициативе или по инициативе лиц, участ­вующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 40 Закона № 2300-1).

Ведущий специалист-эксперт